Можно ли в одном году продать квартиру, приобрести другое жилье, и не платить при этом налогов

29.04.2020 01:03 | Яна

Когда я разговариваю с клиентами  о продаже недвижимости,  и объясняю, что после продажи придется заплатить  налог на полученный доход от продажи, а именно НДФЛ - налог на доходы физических лиц, часто слышу такой вопрос: « А правда, что если в одном году продать квартиру, и купить другую, налог платить не придется?». Ответить можно по-разному, и в данной статье я постараюсь  в доступной форме раскрыть  некоторые нюансы этого вопроса, сориентировать по ссылкам на нормы закона.

Если квартира приобретена  после 1 января 2016 года, то, по общему правилу , продать эту квартиру без выплаты  налога НДФЛ  , а также без подачи налоговой декларации   физическое лицо может  после истечения  пятилетнего  срока  владения. В некоторых  предусмотренных законом  случаях минимальный срок владения составляет три года. Срок владения исчисляется, по общему правилу,  с даты регистрации  перехода права собственности, в некоторых случаях  действуют  специальные правила исчисления сроков владения – например, при получении квартиры по наследству срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя, при  приобретении квартиры путем вступления в ЖСК - с даты полной выплаты пая и подписания акта приема-передачи.

Таким образом, если лицо приобрело квартиру, предположим в  2017 году за 4 млн. рублей, и продает ее в 2019 году за 5 млн. рублей, то оно обязано уплатить НДФЛ  в размере 13 процентов от  дохода , полученного при продаже. 

Рассчитать налогооблагаемую базу  и размер налога  можно двумя способами по выбору лица (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ). 

Первый способ заключается в том, налогооблагаемая база в размере 5 млн. рублей (либо сумма, равная 70 процентам от кадастровой стоимости квартиры, если в Договоре купли-продажи   указана меньшая сумма) уменьшается на  сумму произведенных расходов  при покупке  4 млн., и на полученную разницу в размере 1 млн. начисляется  НДФЛ в размере 13 процентов, который составит в итоге 130 000 рублей (подпункт  2 пункта 2  статьи 220 Налогового кодекса  РФ).  Данный способ неприменим  в случае продажи  квартир , полученных по безвозмездным сделкам (дарение, приватизация и др.), поскольку лицо не несло никаких расходов на покупку , а также если лицо не может подтвердить документально произведенные расходы, например, утеряло расписку продавца о получении денежных средств за квартиру либо иные  платежные документы.  

При втором способе налогооблагаемая база в размере 5 млн.  рублей (либо сумма, равная 70 процентам от кадастровой стоимости квартиры, если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма) уменьшается на величину имущественного  вычета в размере 1 млн. рублей (подпункт  1 пункта 2  статьи 220 Налогового кодекса  РФ).  Налог НДФЛ начисляется с полученной разницы и составит в данном случае 520 000 рублей. Применять одновременно данные два способа расчета налога НДФЛ закон не разрешает. Также хочу отметить, что имущественный налоговый  вычет в размере 1 млн. рублей ( подпункт 1 пункта 1 и подпункт 1 пункта 2  статьи 220 НК РФ ) может предоставляться ежегодно и относится только к объектам недвижимого имущества. Налог на доходы от реализации имущества , приобретенного до 01.01.2016 года, не зависит от размера кадастровой стоимости этого имущества.

Оба вышеописанных способа составляют первичную процедуру исчисления НДФЛ, полученного от продажи недвижимого имущества. Если же после процедуры исчисления налога НДФЛ видим, что по факту налог все- таки надо платить, в этом случае мы можем воспользоваться еще одним имущественным налоговым вычетом , так  называемым в обиходе  «вычетом на покупку», который  предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, не превышающем 2 000 000 рублей. Правоотношения по предоставлению этого вычета регулируются, в первую очередь, подпунктом 3 пункта 1 и пунктом 3  статьи 220 Налогового Кодекса РФ .

И действительно , если в одном налоговом периоде  (календарный год) продать  одну квартиру , и приобрести другое жилье, то начисленные за продажу квартиры налоги в некоторых случаях можно не платить, если воспользоваться  «вычетом на покупку» и произвести взаимозачет, но это не всегда является  лучшим способом оптимизации налогов.

Важный аспект  заключается в том,  что  «вычет на покупку» в размере до 2 млн. рублей можно использовать не только для возврата  налога на доходы физических лиц (НДФЛ), начисленного  при продаже  какой –то другой квартиры либо иного  имущества . «Вычет на покупку» можно использовать также для возврата НДФЛ, начисленных на другие доходы физических лиц. Наиболее актуально – это возврат НДФЛ, удерживаемого из заработной платы работника, или , так называемого  подоходного  налога , который  удерживается из заработной платы работника  в размере 13 процентов. Поэтому  Вы в каждой конкретной ситуации должны для себя решить, что для Вас важнее, что выгоднее -   вернуть НДФЛ,  начисленный после продажи квартиры, в сумме до 260 000 рублей (либо подождать истечения безналогового срока владения продаваемой  квартирой),  либо вернуть НДФЛ (подоходный налог), удержанный из Вашей заработной платы, также в размере до  260 000 рублей.  Рассмотрим  конкретные примеры.

Например, супруги Ивановы ,оба работающие, с «белой зарплатой», проживают с сыном в  двухкомнатной квартире в Выборгском районе Санкт-Петербурга. Супруга  Анна Ивановна, в 2018 году получила в наследство квартиру  в г.Мурино. В 2020 году супруги решили ее продать и  приобрести сыну отдельное жилье в шаговой доступности от них в Выборгском районе.  Эту квартиру в г.Мурино  можно продать без уплаты НДФЛ по истечении трех лет со дня смерти наследодателя.  Документов , подтверждающих расходы наследодателя, не имеется.  Если продавать эту квартиру в 2020 году, допустим, за 3  млн.рублей, и в этом же году приобрести  другую квартиру, то расчет  налогов  следующий:

  • 3 млн.руб. – 1 млн руб.( вычет)  = 2 млн ( база для расчета НДФЛ) *13 % = 260 000 рублей (НДФЛ, подлежащий уплате после продажи квартиры в г. Мурино).  При использовании собственником  «вычета на покупку» сумма возврата НДФЛ составит также 260 000 рублей.

Затем следует грамотно отразить все эти сведения в декларации, использовать взаимозачет и в итоге НДФЛ к фактической уплате будет равен нулю.

Допустим, та же Анна Ивановна продала квартиру в г.Мурино за 3.5 млн.рублей, и также в этом же году приобрела другую квартиру. Расчет налогов следующий:

  • 3,5  млн. руб. – 1 млн.руб.( вычет)    = 2,5  млн.( база для расчета НДФЛ) *13 % = 325 000 руб. (НДФЛ, подлежащий уплате после продажи квартиры в Мурино). 

При использовании собственником «вычета на покупку» сумма возврата НДФЛ составит также 260 000 рублей.

  • 325 000 руб. – 260 000 руб. = 65 000 руб. (остаток НДФЛ , подлежащего к  фактической уплате, после использования  «вычета на покупку»).

На первый взгляд, обе вышеописанные ситуации будут выгодным способом решения жилищных проблем, поскольку  по факту после продажи квартиры  налог платить либо не придется вообще, либо надо будет выплатить относительно небольшую сумму в размере 65 000 рублей. Но является ли данное решение самым оптимальным?

Предположим , что в той же ситуации супруги Ивановы с сыном еще один год будут проживать вместе в своей двухкомнатной квартире в  Выборгском районе (расходов на аренду  не несут) ,  а полученную в наследство квартиру в г. Мурино супруга Анна Ивановна на 1 год  сдаст в аренду  за 15000 рублей в месяц, и за 12 месяцев получит доход от аренды в размере 180 000 рублей. Затем, через год, в 2021 году Анна Ивановна продаст квартиру в г.Мурино, и приобретет новую квартиру для сына. В 2021 году  после  истечения минимального трехгодичного срока владения  оплачивать  НДФЛ после продажи квартиры в Мурино не придется, то есть мы экономим 260 000 рублей .  Кроме того, Анна Ивановна после покупки новой квартиры сможет воспользоваться  правом на «вычет на покупку» до 2 млн. рублей,  и  вернуть в свой бюджет НДФЛ в сумме 260 000 рублей,  исчисленные из ее заработной платы. И эти 260 000 руб. не придется отдавать в счет уплаты налогов за проданную квартиру в г.Мурино,  они будут ей выплачены в виде «живой» ощутимой добавки к семейному бюджету. Очевидно, что во второй ситуации  семья получит  больше материальных выгод, если  продаст квартиру в Мурино на год попозже.

Может сложиться ситуация, что рядом с домом этой же семьи Ивановых в Выборгском районе  откроются продажи в новом доме точечной застройки с малым количеством квартир по  низкой цене на первых этапах строительства, и именно в этом доме супруги Ивановы захотят приобрести квартиру для сына. По анализу рынка будет  высока вероятность, что  через год  квартиры в этом доме сильно подорожают, либо вообще будет мало квартир в продаже. В этом случае, возможно , выгоднее будет продать квартиру в г. Мурино в 2020 году, и  использовать «вычет на покупку» для взаимозачета НДФЛ, начисленных за продажу квартиры в Мурино. Также будет оптимальным такое решение и продажа квартиры в г. Мурино  ранее трехгодичного срока владения в случаях, когда по личным обстоятельствам (например, переезд в другой город, нуждаемость в средствах на какие-либо неотложные личные цели и т.п.) требуется срочная продажа квартиры , и не имеется  возможности подождать истечения трехлетнего  периода, по истечении которого будет возможна продажа без уплаты НДФЛ от продажи квартиры в г.Мурино.

Если собственник квартиры, например,  является пенсионером, и предполагает, что он не будет в будущем работать по трудовому договору, то в  этом случае он не сможет использовать «вычет на покупку» до 2 млн.рублей для возврата НДФЛ, исчисленного с его заработной платы, по понятной причине (нет работы-нет зарплаты, нет зарплаты- нет НДФЛ (подоходного налога) к возврату по «вычету за покупку»). В этом случае собственник  при продаже квартиры с неистекшим безналоговым периодом владения  может смело продавать  квартиру и использовать «вычет на покупку» для взаимозачета  НДФЛ, которые будут начислены  после продажи квартиры. При этом следует  помнить,  что у лиц, получающих пенсии, имущественные налоговые  вычеты — «вычет на покупку» и  вычет в сумме расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) на приобретение недвижимости (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ), могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов. Проще говоря,  пенсионер может вернуть в свой бюджет НДФЛ, исчисленный  и удержанный из заработной платы  за три предыдущих года, даже если в год продажи квартиры  уже не работал, но работал  ранее.

Таким образом, как видите, невозможно однозначно ответить на вопрос, можно ли в одном году купить и продать квартиру, и не платить налогов. В некоторых случаях - можно и выгодно, в некоторых  конкретных случаях – можно, но невыгодно, в некоторых -  нельзя  (как правило, когда лицо уже использовало ранее  «вычет на покупку»). Я привела  несколько  примеров, но в реальности  конкретных  жизненных ситуаций   не меньше, чем живет людей на планете, и каждую ситуацию  надо рассматривать индивидуально,  искать наиболее выгодные законные способы оптимизации налогов.  Главное, что надо понимать, что если Вы уже реализовали  свое право  на  имущественный « вычет на покупку»  в размере до 2 млн. в полном объеме  ,путем возврата  НДФЛ, начисленного после продажи квартиры,  то в будущем Вы теряете возможность реализовать право на данный «вычет на покупку»  для возврата НДФЛ ,удержанных в бюджет из Вашей же  заработной платы.  В заключение хотелось бы сказать,  что если Вы  любым образом  решили  произвести отчуждение недвижимости (купля-продажа, дарение и т.д.), то  предварительно   нужно четко смоделировать  свои будущие отношения с налоговой инспекцией, потому что  налоги - это сложная, многогранная тема, и любой, казалось бы, простейший на первый взгляд вопрос после детального рассмотрения и ознакомления с документами  может обрасти множеством нюансов и подводных камней.  Спасибо Вам за внимание, буду рада, если  статья оказалась  для Вас полезной.

56.55%
5 0
Просмотры 2374
Комментарии
Комментарии

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Ольга Баканова
29 апреля 2020, 10:41
Очень нужная информация в этой статье. Спасибо огромное.
Последние новости
Все новости

Как получить: скрипты продаж?

Для того, чтобы отрыть страницу «Скрипты продаж», и получить доступ к технологиям переговоров, которые уже используют ведущие эксперты по недвижимости, заполните обязательные поля в своём аккаунте

  • Имя
  • Фамилия
  • Город
  • Телефон
  • Фотография
  • Социальная сеть

Как получить: аудиоскрипты?

Для того, чтобы получить «Аудитоскрипты», нужно заполнить дополнительные поля:

  • Дата рождения
  • Опыт работы
  • О себе (не менее 100 символов)

Хотите большего?

Ещё больше возможностей доступно для партнёров компании «Макромир»

Выберите свой город: