2014-2020. Ретроспектива и перспектива двух кризисов 

Текущий кризис имеет более многослойную природу, нежели экономический провал 2014-2015 г.г. К дешевеющей нефти и рублю, никуда не девшимся с «крымских» времён санкций на рынок влетел ещё один «черный лебедь» – коронавирусная пандемия. Уже сейчас она перекраивает геоэкономическую карту мира, обваливая отрасль за отраслью. Российский рынок недвижимости едва ли станет исключением. 

Кризис 2014: «кто не спрятался, я не виноват»

В 2014 году, зависимый от внешней конъюнктуры рынка и цен на сырьё рубль буквально в два дня («черный понедельник» 15 декабря и «черный вторник» 16 декабря) рухнул почти на 50%, с 45 рублей до 80 рублей за доллар. Не имея иных инструментов для восстановления, Центробанк принял экстренное решение повысить ставку рефинансирования  с 10,5 до 17%. 

Пытаясь хоть как-то сохранить сбережения, в конце декабря 2014 – январе 2015 г. россияне  бросились скупать недвижимость, спасая дешевеющие деньги. Тогда застройщики говорили чуть ли не о 30% росте спроса. В дальнейшем, на фоне падения реальнных доходов и подорожавшей (ставка 20% годовых) ипотеки, ажиотаж схлынул. Реальные цены на недвижимость за год упали на 15-20%. Особенно падение отразилось на вторичном рынке: объем ипотеки в снизился вдвое, а продавцам в 90% случаев  приходилось давать дисконт. 

В условиях когда строительные материалы, оборудование, а самое главное – кредиты, подорожали, девелоперы взяли курс на выживание. Удалось оно далеко не всем – в 2015 году банкротами стали почти 3 тысячи компаний, включая крупных Urban Group и СУ-155, оставив за собой сотни долгостроев. 

От схлопывания Рынок в тот период спасла ипотека. В 2015 году, чтобы поддержать застройщиков, государство запустило программу поддержки жилищного кредитования – ставку удалось снизить до 13,44 % годовых. Кроме того, помощь оказали валютным ипотечным заёмщикам. 

В 2014 году рубль ослабили цены на нефть и санкции со стороны других стран. Сейчас, не считая снижения доходов нашей страны от добычи нефти, в мире бушует коронавирус, который может в этот раз навредить не только нашей экономике, но и здоровью граждан.

Мария Жданкина, партнер компании «Макромир»

Кризис 2020. Что поможет застройщикам сберечь ресурс

В этом году на общем негативном информационном фоне, спрос на недвижимость опять вырос (на март 2020 пришёлся скачок до 20%). Ожидаемо, появился соблазн поднять цены – некоторые девелоперы уже заявили о 10, а то и 20% повышении. На волне спроса медленно но верно растут в цене и вторичные квадратные метры – за месяц они  нарастили 0,5-2% в городах-миллионниках. 

Несмотря на многофакторность текущего кризиса, обвал рубля и барреля пока не привели к радикальным мерам со стороны ЦБ. 20 марта ключевую ставку решили удержать на минимальных 6%. Рынок недвижимости пока спасает «дешёвая» ипотека с господдержкой.

Вопрос, сколь надолго хватит ресурсов на программы субсидирования и как скоро вырастет ключевая ставка (когда это произойдёт неизвестно, но при дальнейшем падении рубля ожидается её рост до 1 п.п.). Ожидание роста ипотечных ставок (ряд банков уже их повысили) тоже  подогревает спрос. 

Опасность текущего кризиса и в том, теперь мало кому удалось «нагулять жир», как это было перед кризисом 2014-2015. Это значит, что кредитоспособность населения из-за очередного удара упадёт быстрее, следом придется «остужать» и цены на новостройки. Вторичка же и ранее считалась «перегретой», потому и здесь существенной положительной динамики цен ожидать не приходится. Возврат цен к прежним значениям ожидается уже в апреле-мае 2020 г.  

Кроме волатильности рубля, не сбросить со счетов и эпидемию. Например, если власти всё же решат ужесточить карантин (примеры ЧС в США и Европейских странах только подтверждают такую возможность), любые сделки, включая привлечение проектного финансирования, работу офисов и стройки придется приостановить. Удержаться на плаву при негативном сценарии смогут лишь те участники рынка, которые имеют запас прочности на время вынужденного простоя. 

Нарастить этот ресурс сейчас можно, делая акцент не на повышении цен, а на увеличении объема продаж, всячески привлекая заинтересованного покупателя к проектам. Продавцов вторички это тоже касается – продать на волне спроса проще, а адекватная цена повышает вероятность сделки. 

Я думаю, что все будет развиваться по следующему сценарию: в марте был всплеск. Многие застройщики ощутимо поднимали цены на фоне высокого спроса. Когда стало понятно, что режим самоизоляции продлится до конца апреля, а может и того дольше – покупательский спрос упал.

Многие решили подождать и посмотреть на дальнейшее развитие событий. Некоторые банки начали повышать ставки на ипотеку и более пристально рассматривать своих будущих заемщиков для снижения рисков просрочек в дальнейшем.

В связи с этим, застройщики начали массово предлагать выгодные рассрочки, а буквально вчера появилась новость о субсидировании ставки государством под 6.5%. Получить ее можно будет при покупке новостройки в сегменте комфорт-класса. Срок действия предложения – до 1 ноября 2020 года. Но приобрести можно будет не любую недвижимость. Например, для Санкт-Петербурга и Москвы максимальная стоимость квартиры, которую можно будет оформить по субсидированной ставке составит восемь миллионов рублей.

Эти меры должны хоть как-то помочь стимулировать сейчас спрос в строительной отрасли.

Мария Жданкина, партнер компании «Макромир»

В 2020 году наблюдается более значительное падение цены нефти, которое усугубляется пандемией коронавируса во всем мире, режимом самоизоляции, из чего следует закрытие предприятий и ухудшение ситуацией во многих отраслях. Рост уровня безработицы, резкое снижение платежеспособности и невозможность прогнозирования ситуации - факторы , играющие глобальную роль на покупательскую способность. В 2020 это будет более заметно, по сравнению с 2014.

Надежда на гос поддержку экономики не значительная, так как кризис коснулся всех стран. Боюсь прогнозировать сроки, ситуация незнакомая для всех. Но одно могу сказать точно затяжной карантин и страх у людей перед будущим способствует более длительному выходу из кризиса.

Анна Мочалова, партнер компании «Макромир»