Как ипотека «переболеет» коронавирусом?

Вынужденные карантинные меры и закрытие границ из-за пандемии коронавируса обрушивает рынки сильнейших стран. Последствия сказываются на и рынке недвижимости, затрагивая его  финансовую основу – ипотечное кредитование. 

Рынок готовится к непростым временам

Среди характерных примеров влияния коронавируса на строительный сектор – крупный южнокитайский девелопер Macrolink (к слову, строил в перспективной для строительного бизнеса провинции Гуаандун близ Гонконга) недавно объявил о дефолте из-за долговой нагрузки и неспособностью закредитованных граждан выплачивать ипотеку. По некоторым данным в трудном положении около 50% китайских строительных компаний. Подчеркнем, пример отражает состояние отрасли второй экономике мира. 

На российский рынок недвижимости и кредитования влияет отнюдь не только коронавирус. Во многом перспективы предопределят события не зависящие (или косвенно зависящие) от эпидемии. Вспомним недавний развал сделки с ОПЕК (тогда стоимость барреля сразу упала на 30%) на фоне падения на 30% экспорта российской нефти в Китай (крупнейший покупатель российской нефти) с начала 2020 года и 20-процентного снижения спроса Поднебесной на наше «чёрное золото». 

Результат: баррель дешевеет, рубль обваливается, а банковский сектор и строители (к слову, некоторые компании ввели карантин для офисных сотрудников) готовятся к непростым временам. 

Что будет с ключевой ставкой

В текущем марте, на фоне снижения Центробанком ключевой ставки и дальнейшем «волевым» решением её сохранить на историческом минимуме в 6%, банки фиксируют скачок спроса на “низкую” ипотеку (в среднем на 15%, ставка по кредиту – от 8% годовых). Ажиотажным спросом пользуется и рефинансирование жилищного кредита – интерес к продукту в феврале-марте вырос в 15 раз, а потенциальная экономия для россиян взявших ипотеку в 2015-2019 г.г.  оценивают в  3 трлн рублей. 

Тем не менее, отложенные последствия пандемии (карантинные меры, изменения графиков работы организаций), на фоне слабого рубля способны затормозить положительную динамику. По предварительным оценкам, стоит ожидать плавного повышения ключевой ставки в перспективе на 0,5-1 процентный пункт. К слову, некоторые банки (Росбанк, Юникредит-банк, Райффайзенбанк), уже перестраховались и повысили ипотечные ставки на  0,2 – 1,5 п.п., не дожидаясь решения ЦБ. Остальные крупные участники рынка только заявили о возможном росте ставок. Тем более, пока не известно, как долго Минфин сможет сдерживать ослабление рубля. По заверениям ведомства резервов Фонда национального благосостояния хватит на 6 лет, однако в 2014 году этого оказалось не достаточно – пришлось повысить ключевую ставку аж до 17%. 

Понимая будущие риски, в будущем банки, вероятно, станут избирательнее относиться к заёмщикам (это коснется и заявок на рефинансирование). Есть вероятность, что не весь текущий спрос удастся удовлетворить. Покупатели в свою очередь будут ориентироваться на личную кредитоспособность (на фоне происходящего, она, так или иначе, находится под угрозой), а  также возможность “прыгнуть на подножку уходящего поезда” низких ставок до возможного повышения. Впрочем, пока объективный повод для оптимизма – отсутствие отмены сделок у большинства российских риелторов. 

Сельская ипотека под угрозой

Интересна на фоне текущей обстановки судьба недавно запущенной программы сельской ипотеки, дающей возможность приобрести сельский дом с землёй, подключить его к сетям по небывало низкой ставке от 2,7% годовых. К середине марта Россельхозбанк (это пока единственный оператор программы) рапортовал о получении более 25 тыс. заявок на 55 млрд рублей. Учитывая сравнительно небольшую сумму господдержки (1 млрд на текущий год) спрос уже превышает предложение. С учётом госполитики, ориентированной на улучшение жилищной политики за счет развития села, высокого спроса на продукт, последствия эпидемии вряд ли существенно повлияют на объемы поддержки программы – не исключено, что в будущем его не сократят. Однако не стоит исключать некоторого повышения процентной ставки и в целом, более настороженному отношению граждан к ипотеке в кризисных условиях из-за  снижения покупательской способности.