«Лавочка закрывается»: апартаментов больше не будет?

Минстрой наконец-то определился, что делать с апартаментами. Как мы помним, их правовой статус не могут утвердить еще с 2016 года. Сейчас апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, хотя фактически используются как жилье. В конце сентября вице-премьер Марат Хуснулин объявил, что законопроект, который определит судьбу апартаментов, будет принят до конца этого года. И это случилось! Правда пока не в виде закона, а только на словах, но хотя бы появилось понимание, чего ждать собственникам уже построенных апартаментов и тем, кто только вложился в стройку.

Заместитель министра строительства Никита Стасишин заявил, что ведомство намерено запретить строительство апартаментов. Те объекты, которые уже построены, попадут под амнистию, и получат статус жилых помещений. «Но с какого-то момента мы должны себе сказать: все, эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье» - отметил Стасишин.

В чем проблема апартаментов? Нежилой статус помещений позволяет застройщикам игнорировать многие строительные нормативы: по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции, обеспеченности социальными и другими инфраструктурными объектами. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург наблюдается дефицит площадок, где возможно возведение нового жилья, но есть те, где можно строить апартаменты. Это и обусловило интерес Застройщиков к подобным проектам. А значит, апарт-отель вполне может быть построен в промзоне.

Нежилой статус ведет и к другим проблемам для собственников: невозможности оформления постоянной регистрации (только временной), более высоким затратам на коммуналку (поскольку используются коммерческие тарифы и не применяются льготы), высокие налоги (если для жилых помещений это 0,1-0,3% кадастровой стоимости, то для нежилого фонда уже 0,5-1,5%), к тому же еще и налоговый вычет не применяется.

Но что же тогда привлекает инвесторов и покупателей? Прежде всего, стоимость. Цена на апартаменты в среднем на 15-20% ниже цены аналогичных по площади жилых объектов. Но теперь все изменится.

Статус жилых скорее всего получат не все апартаменты, а только те, в которых созданы условиях для комфортного и безопасного проживания. На следующий день после громкого заявления об амнистии и «закрывающейся лавочке» Никита Стасишин дополнительно сообщил: «У нас нет задачи - признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем. Такой статус могут получить только те объекты, в которых, еще раз повторю, созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами».

А что с апартаментами, которые еще строятся или только анонсированы? - спросите вы. К таким объектам будут предъявляться специальные требования. Зам.министра отметил, что ведомство разработает «перечень условий и требований, предъявляемый к подобным объектам». Ну что же, лед тронулся. Принятые решения, безусловно, важны и не могли не сказаться на рынке недвижимости.

Как рынок отреагировал на объявление и что с ценами на апартаменты? Мы спросили у эксперта «Макромира» Федора Белокурова.

«Необходимо понимать, что апартаменты бывают разные. Выделяется два вида подобных объектов: сервисные апартаменты (работающие по типу гостиницы) и, так называемое, псевдожилье без обслуживания.

Приобретая сервисные апартаменты, вы фактически покупаете номер в гостинице и подписываете договор с управляющей компанией, которая будет эти апартаменты обслуживать и сдавать. Вы только получаете причитающуюся вам прибыль (которая зависит от загруженности отеля), не касаясь вопросов управления. Люди, которые покупают такие объекты, понимают, что именно они покупают и почему это стоит дешевле. Им не нужны школы и садики рядом.

Но есть еще апартаменты - псевдожилье, когда застройщик один подъезд или даже один этаж переводит на бумаге в апартаменты, чтобы не строить инфраструктуру. Вот тут уже люди живут и пользуются имеющимися благами. И такой вариант апартаментов хорошо бы причислить к жилым помещениям, тут изменения законодательства пойдут на благо. Мне кажется, правильнее всего спросить собственников дома и, если большинство «за», менять статус объекта.

После объявления об «амнистии» апартаментов интерес к ним сильно вырос. Но и цены, надо признать, пошли вверх. Хотя в целом данная тенденция наблюдается на всем рынке недвижимости. Если сейчас разница стоимости между апартаментами и жилой недвижимостью есть и она иногда довольно существенна, то после перевода апартаментов в жилой фонд, цены могут подтянуться, а то и превзойти квартиры. Все будет зависеть от уровня и расположения апартов. Сейчас многие подобные объекты строятся в развитых районах, с хорошей транспортной доступностью. Получив статус полноценного жилья они легко смогут конкурировать с традиционными квартирами.

Огорчает то, что с уходом апартаментов на рынке станет меньше доступной недвижимости. Многие приобретают их в качестве инвестиций: хороший район, доступная цена. Цены на квартиры на старте сейчас очень выросли. Зато те, кто успел приобрести апартаменты до этих изменений, окажутся в плюсе - будут собственниками уникального вида недвижимости».