Эскроу-счета и «новые правила игры»: как изменился первичный рынок?

Вы решились на покупку квартиры на первичном рынке? Поздравляем! Рынок новостроек сейчас активно растет, появляется много предложений от Застройщиков, да еще и на льготных ипотечных условиях. Что нужно знать про «правила игры» на первичном рынке и как выбрать надежного застройщика, мы спросили у эксперта «Макромира» Виталия Кривозубова!

«Новые» и «старые» правила покупки недвижимости

Некоторые проекты все еще строятся по «старым» правилам игры, но многие Застройщики уже переходят на проектное финансирование. О чем это мы? «Старые» правила работали на строительном рынке до введения закона об эскроу-счетах. Раньше застройщики привлекали средства у покупателей напрямую: вы покупали квартиру, а деньги сразу шли на счет застройщика. Но череда банкротств и растущий список обманутых дольщиков показали необходимость изменений. Теперь рынок работает по-новому: ваши деньги при расчете с застройщиком уходят не напрямую ему в карман, а на специальный эскроу-счет в банке. Деньги с него компания получит только после завершения строительства и выполнения всех своих обязательств перед дольщиками.

Значит ли это, что покупать стало безопаснее? Во многом, да. Механизм разработан таким образом, чтобы разорвать «порочный круг», который привел к череде банкротств строительных компаний, когда деньги от продажи квартир на объекте пускались не на строительство этого объекта, а на другие нужды компании: закрытие долгов или покупку земли для следующего объекта.

Нельзя сказать, что в данном случае нет подводных камней и минусов, они есть везде. Но определенный шаг к безопасности, безусловно, сделан.

Застройщики копят активы

«Новые» правила игры подразумевают два варианта строительства домов. Либо у застройщика должно быть достаточно собственных средств для строительства жилого объекта, либо он должен привлекать кредитные средства банков.

В связи с этим все больше девелоперов активно собирают средства на своих счетах, чтобы не попасть в сильную зависимость от внешних факторов, таких как привлечение инвестиций и финансирование банков.

По мнению некоторых экспертов - это хорошая тенденция, она может позитивно сказаться на стоимости квадратного метра, благодаря снижению количества заемных средств в стройке. Кроме того, такие девелоперы будут занимать на рынке гораздо более устойчивые позиции. Пожалуй, именно на таких застройщиков обращают взор специалисты по недвижимости.

На что еще нужно обращать внимание при выборе застройщика и покупке квартиры в новостройке мы узнали у эксперта «Макромира», активно работающего на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Виталия Кривозубова.

«Прежде всего, необходимо понимать, что сейчас на рынке строящегося жилья действует переходный период. Это значит, что вы можете заключить договор долевого участия с застройщиком, как по старым правилам, так и по новым, в зависимости от степени готовности объекта. Структурные изменения в отрасли назрели уже давно по многим причинам и самая главная из них касалась вопроса обманутых дольщиков. Во взаимоотношениях «покупатель-застройщик» появилось промежуточное звено в лице банка, которое выступает финансовым гарантом того, что строительная компания получит доступ к вашим денежным средствам только при условии завершения строительства и подписания акта приема-передачи, то есть момента физической передачи квартиры.

На данный момент можно уже подвести промежуточные итоги проведенной реформы. Несомненно, приобретать на первичном рынке стало безопасней. Большое количество малых и средних строительных компаний ушло с рынка, в том числе и проблемных. Если говорить о цифрах, то в Санкт-Петербурге, ТОП 10 компаний формируют 80% всего предложения. Законодательная инициатива привела к укрупнению рынка. Возможности ошибиться при выборе того и иного проекта, у рядового покупателя стало меньше. Обратная сторона медали - это возросшая стоимость квадратного метра, порядка 30%, сокращение количества новых проектов, и ухудшение качества строящихся объектов (в целях удешевления).

Если вы планируете приобрести квартиру с привлечением кредитных средств, то обратите внимание на программу государственной поддержки с субсидированной ставкой. Здесь я бы акцентировал внимание на двух моментах. Прежде всего, надо понимать, что льготные условия возможны только при заключении договора с юридическом лицом. В сделках, где сторонами выступают физические лица, средняя ставка будет на 2-2.5% выше. Второй момент, выбор банка. Ипотека - это кредит на длительный период, в среднем период погашения 7-10 лет. За этот срок жизненные обстоятельства могут измениться и вполне может встать вопрос о продаже залогового объекта. И далеко не всегда у заемщика есть возможность с помощью собственных средств произвести закрытие кредита. Поэтому важно понимать, как вы будете выходить из сложившиеся ситуации. Вполне рабочие механизмы продажи из под обременения предлагают Сбербанк и ВТБ.

Нюансов при покупке огромное количество и если вы планируете приобрести квартиру на первичном рынке, настоятельно рекомендую обратиться к помощи квалифицированных специалистов. Грамотная и обоснованная консультация ни к чему не обязывает и уж точно лишней не будет. К тому же, для покупателя услуги агента при покупке на первичном рынке бесплатны, поскольку комиссию ему выплатит застройщик».