Чем грозит рынку онлайн-агрегатор по аренде от ДОМ.РФ?

Глава ДОМ.РФ Виталий Мутко на прошлой неделе объявил о том, что федеральная онлайн платформа-агрегатор по аренде недвижимости может появиться уже в начале 2021 года. В настоящий момент на рассмотрении Правительства находятся изменения в законодательство, которые сделают это возможным.

Обелить рынок аренды жилья и «способствовать формированию в стране цивилизованного рынка арендного жилья» - такие масштабные цели ставит перед новым порталом глава госкорпорации ДОМ.РФ.

Что он даст? Виталий Мутко обещает, что на портале будет множество полезных сервисов для пользователей. «Фишка» агрегатора в том, что он будет не просто помогать подобрать жилье, но и сразу оформить договор, а также выбрать удобный способ оплаты налогов.

По предварительным оценкам, в случае успеха проекта, рост ежегодных налоговых поступлений в бюджет страны может составить 200 млрд. рублей. Это не первая попытка вывести рынок аренды «из тени», но, пожалуй, одна из самых масштабных. В текущих условиях доступности информации обо всех банковских операциях граждан и возможности интеграции с налоговой службой, проект может серьезно усложнить жизнь тем, кто сдает недвижимость неофициально.

Какие «подводные камни» есть в этой идее и как нововведение может повлиять на рынок жилой аренды мы спросили у эксперта «Макромира» по аренде недвижимости Татьяны Кондрашиной.

«Основной вопрос, который у меня возникает в связи с идеей создания этого агрегатора - для чего это людям? Исходя из того, что описал Виталий Мутко, цель агрегатора - улучшить собираемость налогов, а не помочь участникам рынка: собственникам и арендаторам.

Зачем нужна еще одна дополнительная площадка рекламы, когда их и так много: платных рекламных и бесплатных досок? Возможно сделать как ДомКлик? Так это банковская система, решающая другие задачи. Еще один ЦИАН? А зачем еще один аналог? В аренде ключевые звенья - квартира, которая может быть предложена клиенту и клиент, который ищет недвижимость для проживания.»

Что такое жилая аренда?

«Возможно, у нас разные представления о жилой аренде. Что такое жилая аренда? Это когда собственник видит клиента, выбирает, кто будет жить в его квартире, заметьте, лично, своими глазами. А клиент видит объект, собственника и документы на него. Агент же связующее звено в этой цепочке, который в любой момент может прийти и помочь решить возникший вопрос между сторонами.

Если бы нужен был такой агрегатор и была необходимость бесконтактного оформления аренды, он бы уже работал. В пример - посуточная аренда. Для этого уже есть площадки и все работает.

В жилой аренде - сами собственники определяют как им сдавать свою недвижимость. Возможно, сдавать дистанционно имеет место быть. И все же при выборе подходящего жилья критериев очень много, а объект не всегда соответствует тем фото, что выставлены в рекламе.

И без живого обзора или онлай-показа квартиры нанимателю не увидеть и не услышать все о той квартире, в которой ему жить много месяцев! Если не встретиться вместе арендатору и арендодателю, не сработает это дистанционно.

В жилой аренде обеим сторонам важен вопрос безопасности. Для собственника важно сдать квартиру порядочным людям, которые будут ответственно относится к его имуществу, ведь в покупку и отделку вложено немало сил и средств. И, заметьте, со всего уплачен налог - НДС. Чтобы «отбить» эти средства нужен не один год. Клиенту безопасность важна не меньше - он хочет жить в хорошем жилье, спокойно занимаясь своими делами и, уплачивая ежемесячную аренду, быть уверенным в завтрашнем дне.

Что касается налогов. Собственник их оплачивает, если договор зарегистрирован. А если люди снимают на 2-3 месяца? Аренда - она живая. Сегодня жильцы заплатили - живут, завтра не заплатили - не живут. Здесь не выйдет как с «букингом», когда выбрал, приехал, заселился, а не понравилось - уехал. Люди годами снимают недвижимость и живут в одной квартире по несколько лет.

А собственников спрашивали, готовы они заселить того, кого никогда не видели, еще и быстренько заплатив с этого налоги? А если он потом понесет убытки, например, арендатор разнесет квартиру, сломает всю мебель, технику или просто съедет, оставив ключи? Кто будет возмещать материальные и моральные убытки собственника? Вопросы обязанностей и ответственности сторон совсем не продуманы. Об этом ничего не говорится, а ведь именно с этого все начинается.»

Волк в овечьей шкуре

«Первый, кто будет рад появлению агрегатора - мошенники. Агентства и агенты, которые продают услугу информации. Бесконтактность - это почва для мошенничества. Когда говорят заплати 5 тысяч рублей, я тебе дам ключи и ты пойдешь смотреть квартиру. Люди отдают последние деньги, а потом оказывается, что в никуда и ни за что.

Те, кто работают добросовестно, никогда не сдадут квартиру не видя собственника, объекта и клиента. В обязательном порядке сверяются паспорта, данные о собственности. Как это сделать удаленно? Скинуть документы в мессенджер? Показать фото собственника или даже связаться по видео? Замечательно, только этого недостаточно. Пока клиент не увидит квартиру вживую, не увидит собственника, а собственник - клиента и оба не поставят свои живые подписи, ничего не сложится, ведь безопасность важна каждой стороне.

На жилой аренде агрегатор - не рабочий инструмент. Если говорить о том, что заключенные договора должны быть где-то зарегистрированы, чтобы с них отчислялись налоги - это возможно, именно для этого система как раз может и подойдет. Возможно, эта система подойдет для определенного сегмента рынка, например, посуточной аренды, сдачи апартаментов. Хотя тут уже работают booking и airbnb.

В условиях текущей ситуации очень много вопросов остается касательно безопасности информации, размещаемой в интернете. Если что-то произойдет с агрегатором, куда денется вся эта информация и к кому в руки попадет?

Это просто волк в овечьей шкуре. Рай для недобросовестных агентов и мошенников, которые смогут работать официально, ничего не боясь. Какие-то суммы налогов возможно действительно принесет, а вот сделает ли это рынок более цивилизованным?»

Рынок аренды без агентов?

«Идея, которая четко прослеживается в проекте: собственнику не нужен агент, он зашел на портал и заключил там договор напрямую с клиентом.

А зачем это собственнику? Зачем ему распространять информацию о том, что он сдает недвижимость, чтобы все это видели? На рынке аренды все рассматривается индивидуально, потому что это вопрос безопасности. Кто обеспечит безопасность собственника? Портал - вряд ли. Агент - да. Если возникают какие-то проблемы, агент всегда первый идет и пытается их решить, разрулить ситуацию.

Агрегатор никогда не заменит агента. Людям нужны гарантии, нужны уточнения, у них всегда множество вопросов. Собственники, которые постоянно сдают недвижимость уже нашли себе проверенного агента. Зачем им менять его на портал, который ничего не гарантирует и не дает?

Как площадка для регистрации договоров аренды - возможно. Государству же нужно где-то ставить галочку с какого по какой период квартира сдавалась и собственник получал доход, чтобы обложить его налогом. Но что заставит собственников там регистрироваться и пойдут ли на это люди? Наверное, нужно спросить у людей.

Цель портала - собрать налоги. Ни интересы собственников, ни клиентов он не отражает. По крайней мере пока не понятно, в чем его полезность для людей. Если бы рынок аренды можно было так «обелить», это произошло бы еще в 2010 году. Тогда не смогли, а сейчас интернет и современные технологии дают собственникам гораздо больше возможностей и вариантов действий.»