Электронная регистрация сделки с 35 выписками ЕГРН

22.05.2020 16:56 | Макромир

Сделка с 35 выписками ЕГРН, семью несовершеннолетними собственниками, двумя домами и двумя участками. Думаете, мы шутим? В недвижимости часто бывают сложные сделки, к этому все привыкли. Но иногда обстоятельства заводят ситуацию в такой лабиринт хитросплетений, что разобраться становится трудно. 

Мы продолжаем рассказ о партнерах Макромира, которые не смотря на ситуацию и действующие ограничения продолжают успешно проводить сделки. Сегодня мы расскажем о Людмиле Ковалевой, партнере Макромира из Санкт-Петербурга, которая взялась за изначально сложную сделку, ставшую в процессе реализации просто невероятной.

Исходные данные

Объект: 6-ти комнатная квартира в центре Петербурга, на Каменноостровском пр. Клиент - собственница квартиры и 7 ее несовершеннолетних детей, также наделенных долями в квартире. На вырученные от продажи квартиры деньги, семья хотела приобрести дом за городом (дом они нашли самостоятельно).

Сделка изначально обещала быть сложной, поскольку собственниками квартиры помимо клиентки являются семь несовершеннолетних. Никто не брался за эту сделку - банки и многие нотариусы отказывались, когда слышали про нее.

Но самую большую сложность создал введенный на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области режим самоизоляции: закрылись МФЦ и паспортные столы. Участники сделки были готовы осуществить покупку по нотариальному договору и пойти на дополнительные траты, но все областные нотариусы также временно приостановили свою деятельность.

А еще выбранный клиентами дом оказался также очень непрост - по документам он был разделен на две части (раньше это было возможно оформить). А значит покупать предстояло два участка и два дома.

Как это было

Первым этапом при продаже недвижимости, где собственниками являются несовершеннолетние, является получение разрешения опеки. Людмила, еще при выставлении объекта на продажу, посетила органы опеки, именно эти договоренности в дальнейшем позволили получить постановление очень оперативно… А на следующий день они закрылись на самоизоляцию.

Клиент на покупку квартиры нашелся достаточно быстро и начался процесс подготовки сделки.

Продать собственность детей можно только купив им одновременно равнозначное жилье. Провести обе запланированные сделки (продажа шестикомнатной квартиры и покупка дома) одновременно было нельзя: продать квартиру можно было только по нотариальному договору у городского нотариуса, а покупку мог оформить только один из областных нотариусов (которые не работали). Единственным вариантом покупки дома в Ленинградской области было оформление сделки с помощью электронной регистрации.

Началась проработка схемы сделки. А она была сложной.

Первый этап - взаиморасчеты. Поскольку ни один продавец не подпишет документы на продажу, пока не увидит реальные деньги, начали с внесения денег и согласования всех условий их получения. Наши герои встретились утром в Банке Санкт-Петербург, чтобы заложить деньги на эскроу счета (поскольку от продажи квартиры не все деньги шли на покупку, часть еще оставалась, а покупались четыре объекта: два дома и два участка, эскроу счетов было несколько). Все условия раскрытия эскроу счетов были подробно прописаны и участники отправились дальше.

Второй этап - покупка дома. Это немного странно, но сначала нужно было именно купить недвижимость детям, а уже потом продавать их собственность. Эта сделка проходила в офисе Макромира. Страшно сказать, но длилась она около 4 часов, поскольку необходимо было оформить документы по каждой доле в квартире (на каждого ребенка).

Третий этап - продажа квартиры. Покупатели квартиры после взаиморасчетов ожидали, когда наши клиенты оформят покупку дома. Все собрались у нотариуса (одного из немногих, кто работал в тот странный период) и наконец-то оформили сделку по продаже. При этом нотариус не отправлял документы на регистрацию продажи до тех пор, пока сделка по покупке не получила статус «Документы проверены» в Росреестре.

Новые сложности и вызовы

  • Выписка. Как уже говорилось, паспортные столы вместе с МФЦ закрылись и единственным вариантом было оформить выписку через личный кабинет на портале госуслуг. А у наших клиентов не было подтвержденных аккаунтов и пришлось в срочном порядке искать, где верифицировать аккаунт (помог Сбербанк, офис которого все-таки работал).
  • Отец семейства. Семья клиентов, которые продавали квартиру, как мы уже сказали, имела 7 несовершеннолетних детей. Осложнение возникло неожиданно. Квартира была получена по приватизации, при этом папа отказался от приватизации, т.е. не получил долю в ней, но был там прописан. По закону это означает, что у него было пожизненное приоритетное право проживания в этой квартире. Чтобы от него отказаться, нужно было выписаться из квартиры до регистрации сделки. Нашим героям повезло - прописка была аннулирована накануне даты, когда Росреестр зарегистрировал сделку.
  • Брачные узы. Покупателем квартиры была женщина, состоящая в браке, а значит было необходимо было получить нотариальное согласие мужа на покупку. На тот момент он находился в г. Ессентуки, где все нотариусы также приостановили свою работу, а значит оформить это на месте было нельзя. Супругу покупательницы удалось в последний момент взять билет на самолет до Санкт-Петербурга, через несколько дней и эти рейсы были приостановлены.
  • Чистая форма 9. На тот момент получить форму 9 в Ленинградской области было невозможно (МФЦ не работают, паспортные столы тоже), а при этом она была условием раскрытия эскроу счетов и получения денег. Всем участникам сделки пришлось еще раз встретиться в Банке, уже после регистрации обеих сделок, и изменить условия получения денег.
  • Материнский капитал. При покупке дома клиенты также решили использовать средства материнского капитала. К сожалению, возникли сложности с Пенсионным фондом, которые до сих пор не разрешены. ПФР отказывается переводить деньги из-за формулировки про «часть жилого дома» (а вы помните, что наш дом разделен на две части). Мы надеемся, что, как только отделения Пенсионного фонда будут открыты для посещения, этот вопрос решится в пользу наших клиентов.
  • Получение денег. Форма 9 оказалась не единственным препятствием. Важным условием получения денег является переход прав собственности, но в системе банка информация долго не обновлялась, хотя электронные выписки уже пришли и на сайте Росреестра данные уже были. Пришлось пойти на дополнительные затраты и сделать тождественность выписок у нотариуса, что позволило сэкономить время.

Все на эмоциях

Сделка была сложной, да еще и общая ситуация была непонятной. В некоторые моменты казалось, что вот-вот все развалится. Покупательница квартиры честно призналась, что если бы знала, что так получится, то отложила бы покупку квартиры.

Тот факт, что сделка была проведена, это большая заслуга Людмилы. Она не просто организовала сделку в невероятно сложных условиях, но смогла удержать всех участников сделки. Эмоции в то время зашкаливали - непонятная общая ситуация, из-за введенных ограничений не работают многие инстанции и службы.

По словам самой Людмилы, главное в сложной ситуации - общение. Именно это спасло всю сделку. Нужно было постоянно общаться с участниками, объяснять что происходит, успокаивать их и снимать возникающие возражения аргументами.

Электронная регистрация

Электронная регистрация в данном случае стала единственным возможным вариантом проведения сделки по покупке дома. А что вообще можно сказать об этой услуге? Сам формат сделки удобен и экономией времени, и форматом «все в одном месте». Но есть и негативная сторона - волнения клиентов.

Почему не все готовы на электронную регистрацию? Во-первых, для многих клиентов важно в результате сделки с недвижимостью получить реальный документ, а электронная регистрация предполагает получение выписки по электронной почте. Конечно, в дальнейшем можно, да и рекомендуется, получить тождественность у нотариуса. Но страхи, связанные с отсутствием «бумажки», очень распространены.

Во-вторых, аспект, который вызывает опасения у многих клиентов - электронная подпись и потенциальные возможности для мошенничества. Вы оформляете электронную подпись, которая позволяет удаленно совершать сделки с вашей собственностью. Это довольно страшно, особенно, если у вас есть еще имущество. 

На текущий момент в законодательстве произошли изменения, которые призваны обезопасить собственников. Прежде всего, электронная подпись действует только на один объект и только на одну сделку. Затем она теряет свою силу и воспользоваться ей повторно уже нельзя. Кроме того, формат электронной регистрации предусматривает оформление письменного согласия собственника объекта на его продажу (оформляется в МФЦ или у нотариуса), что подтверждает, что собственник согласен на эту сделку. Но, хотя на текущий момент вероятность мошенничества сведена к минимуму, страхи остаются.

Вместо заключения

Эта, во многом невероятная история, произошла на самом деле. Людмила Ковалева провела сделку, за которую многие бы даже не стали браться, да еще и в таких сложных условиях.

Мы долго думали, что написать в заключении, и решили дать слово самой Людмиле:

«Каждая сделка уникальна, одинаковых не бывает, но всегда все зависит от людей. Все проблемы - они решаемы, главное общаться, обсуждать. Наша сделка была одной из первых, прошедших электронную регистрацию в Макромире. Здорово, что сейчас такая возможность есть! Это очень актуально, особенно в текущей ситуации. И наверняка поможет многим все-таки совершить сделки, которые иначе просто не провести.»

56.55%
5 0
Просмотры 2582
Комментарии
Комментарии

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Последние новости
Все новости

Как получить: скрипты продаж?

Для того, чтобы отрыть страницу «Скрипты продаж», и получить доступ к технологиям переговоров, которые уже используют ведущие эксперты по недвижимости, заполните обязательные поля в своём аккаунте

  • Имя
  • Фамилия
  • Город
  • Телефон
  • Фотография
  • Социальная сеть

Как получить: аудиоскрипты?

Для того, чтобы получить «Аудитоскрипты», нужно заполнить дополнительные поля:

  • Дата рождения
  • Опыт работы
  • О себе (не менее 100 символов)

Хотите большего?

Ещё больше возможностей доступно для партнёров компании «Макромир»

Выберите свой город: