Как продать жилье, если оно в залоге и использован мат. капитал?

Одни из самых сложных и длительных сделок нередко связаны с материнским капиталом. Особенно, если это продажа квартиры, по которой выплачивается ипотека, и часть долга была погашена с помощью МК. Кроме собственника в ее продаже не заинтересованы ни банк, ни органы опеки. Но что же делать, если платить такую сумму ипотеки стало невозможным, и хочется найти себе жилье поскромнее?

Риэлтору придется столкнуться с различными инстанциями и юридическими вопросами. Но продать жилье в залоге с использованным материнским капиталом все-таки возможно при грамотной работе специалиста по недвижимости. Как это сделать – рассказывает партнёр Макромира Дарья Комарова.

«Ко мне обратилась семья с просьбой продать их жилье. Квартира находится в ипотеке (Сбербанк). Кроме того, уже потратили материнский капитал в погашение основного долга. Причина: не могут тянуть большой платёж по ипотеке. Хотят продать большую квартиру, купить меньше, чтобы и платёж был меньше.

Минусы данной ситуации:

• Во-первых, квартира в залоге банка, и банк не желает выделять доли детям и брать их в залог. Есть опасность, что, если с родителями что-то случится, то долг банку не будет выплачен. В этом случае банку с детскими долями в залоге придётся проходить сложную процедуру согласования опеки и поиска нового жилья детям. Поэтому банки не дают выделять доли до момента погашения долга (ипотеки).
• Во-вторых, собственникам было сложно выплачивать ипотеку, и они сделали 3 раза реструктуризацию долга. По итогам основной долг составил 7.6 млн вместо 6 млн.
• В-третьих, нет практики по такого рода сделкам.

Наш порядок действий:

1. Делаем запрос в банк, прокуратуру, ПФР, опеку о том, какая ситуация, что хотели бы сделать, как это делать, куда обращаться. Ждём ответы в течение 30 дней.

2. С учётом полученных ответов двигаемся дальше. Подаём заявление в банк, запрос на согласие выделить доли детям в залоговом имуществе. Предоставляем одновременно ответ прокуратуры, ПФР, опеки и нотариальное обязательство.

3. Получив согласие банка, идём дальше. Выделяем у нотариуса путем соглашения детские доли. Стоит заметить, что дарить в нашем случае не рекомендуется, так как муж жене не может подарить, только выделить брачным договором, а это лишние расходы. Получаем выписки ЕГРН. Одновременно закладываем доли детские и родительские в залог банку с согласия опеки. Запрос на согласие запрашивает нотариус). Получаем все документы, ф7. 9.12.

4. Нотариус пишет запрос в банк и опеку на согласие заложить детские доли в залог.

5. Ищем покупателя на свое жилье. Такой покупатель должен быть одобрен ипотекой того банка, в котором заложена квартира, или с наличными, или с наличными и соц. выплатой, или с наличными и потребительским кредитом.

6. Ищем подходящее жилье для детей. Это может быть другое вторичное жилье, жилье бабушки и дедушки, новостройка. Если это новостройка, то она должна быть готова не менее, чем на 70% + должен быть официальный договор аренды на время стройки дома + выделены детские доли в новостройке + квартира должна быть с отделкой.

7. Пишем заявление в опеку на продажу детских долей с учетом будущей покупки. Для этого нужно получить согласие банка на новую ипотеку. Это крайне тяжело, так как предыдущая ипотека была на реструктуризации 3 раза.

Ищем другой банк, если банк, в котором была предыдущая ипотека откажет, то просим одобрить с учётом погашения предыдущей ипотеки. Нужно обязательно получить постановление не с одновременной покупкой альтернативного жилья детям, а с последующей. Все происходит на усмотрение опеки, так как они несут риски за контроль таких сделок.

8. Получив постановление, начинаем процесс продажи. Так как доли детские, обязательный нотариат.

Нашли покупателей с ипотекой ВТБ. Переодобряем их в Сбербанке, они просят 0.3% скидку через ДомКлик. Электронная регистрация невозможна в данном случае, так как идёт цепь, и нотариальный договор подаётся совместно с кредитным и закладной (на тот момент в Сбербанке ещё были бумажные закладные).

9. Согласуем договор купли-продажи с нотариусом и банком. Далее ждем, пока банк вынесет закладную в течение трех недель.

10. Выходим на сделку, подписываем КД и ДКП, способ расчётов СБР у покупателя с момента заключения КД начинается отсчёт платежей по кредиту, а залог ещё не сняли.

Ждём месяц, пока снимут старое обременение. Ждём звонка из МФЦ.

11. Приходим в МФЦ и подаём все на регистрацию. Ждём, пока пройдёт регистрация. Забираем документы и идём в банк на перевод денег от покупателя продавцу с учётом погашения долга банку. Остаток остаётся у продавцов.

12. Если квартира подобрана, то совершаем вторую сделку. В нашем случае это была квартира меньше метражом, но детям выделили доли больше, поэтому все прошло хорошо. Ипотеку дал другой банк, платёж сократили на 30.000, и это было большим преимуществом для клиентов».

Таким образом, продажа жилья, которое было куплено в ипотеку с использованием материнского капитала – длительный процесс и требует терпения. Но результат стоит того, чтобы ждать. Тем более, когда сделка находится в надежных руках.