Кейс Дарьи Комаровой: как продать жилье, если часть долей принадлежит детям?

Продажа квартиры, которая была куплена с использованием материнского капитала – это длительная и сложная процедура. Собрать все необходимые документы и уладить юридические вопросы самостоятельно клиентам оказывается очень проблематично. Один из вопросов, с которым обращаются к риэлторам в такой ситуации – является ли обязательным выделение долей детям.

Дарья Комарова рассказала о своем кейсе, который был связан с подготовкой всего необходимого для последующей продажи такой квартиры.

«1. Изучение правоустанавливающих документов и ситуации и желания клиентов.

Мы имеем в наличии:

договор ДДУ + использованная и уже погашенная ипотека ПАО «Банк «Санкт-Петербург» + решение об удовлетворении (об отказе в удовлетворении) заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала + нотариальное обязательство о том, что после погашения ипотеки будут выделены доли деткам + совместное уведомление Росреестра и ПАО « Банк «Санкт-Петербург» о том, что погашен долг банку и обременение в виде ипотеки в силу закона сняты.

Квартира покупалась, когда родители детей были в браке. В момент обращения муж клиентки являлся единственным собственником. Документы в паспортный стол не подавались, никто не прописан. Альтернативный объект нам искать не нужно, т.к. он имеется в собственности у клиентов – это сильно облегчает задачу и укорачивает срок проведения сделки.

2. Составление плана действий и подготовка необходимых документов для органов опеки.

• Смотрим, где прописаны дети, так как обращение в органы опеки необходимо производить по месту прописки детей.
• Получаем выписки ЕГРН по продаваемому объекту, по альтернативному объекту, по квартире, в которой прописаны дети.
• Получаем справки формы 7,9 по продаваемому объекту, на альтернативный объект и по квартире, в которой прописаны дети. Так как в паспортный стол ничего не подавали, и никто не был прописан, берем обязательно с собой все правоустанавливающие документы. Форму 12 в нашем случае мы не получали, так как обе квартиры находились в новых домах и там никогда никто не был прописан.

В выписке ЕГРН в документах основания указано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но в наличии его нет. Что делать? Звоним застройщику. Застройщик берет на обработку запроса до 30 дней, запрос принимается только в письменном виде или по эл. почте в виде скана. Застройщик выдаст заверенную копию только собственнику или по нотариальной доверенности. Нам повезло: подготовили этот документ в течении недели.

Далее в Выписке ЕГРН план квартиры микроскопический – для одобрения ипотеки будущему потенциальному покупателю и для оценочной компании это не подходит. И я заранее заказываю у застройщика заверенный поэтажный план и план квартиры в более крупном размере. На практике на это уходит много времени, поэтому мы готовим это еще до момента выставления объекта в рекламу. Прежде чем выйти на продажу, нам нужно подготовить все необходимые документы и уже далее не терять на это время.

Далее получаем справку из ПФР об остатке средств на счете. Эта справка показывает, в каком объёме были использованы денежные средства, и есть ли остаток и в каком размере.

3. Обращаемся к нотариусу для выделения долей детям.

По закону при использовании средств, выделенных семье по материнскому семейному сертификату, необходимо выделить доли всем членам семьи, в том числе и папе. Если к моменту использования материнского сертификата родился еще ребенок в семье, ему тоже положена доля.

В случае выделение долей с учетом использованного мат. капитала не может быть дарения. Почему? Детям можно подарить, а супруге муж не может ничего подарить, может только выделить долю по брачному договору. Но это, во-первых, удорожание самой процедуры сделки, во-вторых, это усложнение самого процесса и количества документов в дальнейшем.

Как раз для таких сделок существует другая форма необходимого документа: Соглашение о передаче в собственность членов семьи долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Что у нас имеется для проведения сделки:

Продаем 1 к кв. (36м2), хотим выделить доли в студии (24м2). Разве это возможно? Ведь это ухудшение жилищных условий! Возможно. Чтобы не получить в дальнейшем проблем, мы просчитываем всю цепь событий сделки, ведь если выделить неверно, потом после регистрации доли детские не уменьшить. Для подтверждения того, что материнский сертификат был использован и в каком объеме, нотариусу необходимо будет предоставить справку из ПФР о состоянии финансовой части лицевого счета, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки. Получается, эта справка в том отделении ПФР, в котором вы получали сертификат на материнский капитал, а не в том районе, где его использовали.

Расчет ведется из кадастровой стоимости квартиры, и в нашем случае мы выделили доли соразмерно сумме использованного материнского капитала – 453026 р.: 4 = 113 256,5

Это сумма денег, использованная из ПФР на 1 члена семьи. Далее берем кадастровую стоимость квартиры 3 274 697р.: на 35,9м2 = 91 217,2 р. это стоимость 1 м2 в нашей квартире. Значит, меньше двух метров мы выделить не можем. Так и делаем: выделяем минимум, что позволено, чтоб в дальнейшем в нашей студии, которая меньше площадью, мы могли выделить больше. В однокомнатной квартире мы выделяем в общую долевую собственность: папе и маме по 23/50 доли, детям по 2/50 доли.

Соглашения составляются на всех членов семьи + в Росреестр и нотариусу, в нашем случае – в пяти экземплярах. После регистрации этого соглашения в Росреестре мы получили выписки ЕГРН на всех членов семьи.

4. Получение постановления органов опеки.

Все полученные справки ЕГРН и формы 7, 9 имеют срок действия месяц со дня выдачи. Следовательно, если срок вышел – обновляем. В органы опеки предоставляем:

1. В оригиналах и копиях. Выписку ЕГРН + форму 7,9 по продаваемому объекту, Выписку ЕГРН + форму 7, 9 по объекту, в котором будем выделять доли в качестве альтернативы продаваемым долям. Выписку ЕГРН + форму 7, 9, 12 по объекту, в котором дети прописаны на момент подачи заявления в органы опеки.
2. В оригиналах и копиях все правоустанавливающие документы, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который мы заранее запросили у застройщика.
3. Заявление от папы и мамы (как законного представителя своих несовершеннолетних детей).

Прямо на приеме у инспектора мы получаем ответ, подходит ли альтернативный объект для сделки или нет. В нашем случае альтернативный объект меньше площадью, но дороже по кадастровой стоимости, и мы выделяем в нем доли больше, чем в продаваемой квартире.

Постановление о предварительном разрешении органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей мы получили в сроки 15 рабочих дней (3 календарных недели). Постановление бессрочное, однако есть риск все испортить, не зная особенностей получения постановления органов опеки.

Особенность в том, что постановление опеки выдается по месту прописки детей, и, если вдруг ваш потенциальный покупатель попросит для собственного спокойствия выписать всех детей, то вся работа проведенная вами и вашим агентом пойдет в мусорку – постановление станет недействительным, и вам придется все проводить заново, обновлять документы, подавать новое заявление по месту новой прописки детей, ждать новое постановление. Не совершить ошибки поможет только опытный специалист.

5. Подготовка объекта к продаже.

Проработка плана рекламной кампании, согласование рекламного бюджета, согласование расписания, кто и когда показывает объект, подготовка нового пакета документов уже для продажи с учетом полученного постановления опеки. В нашем случае квартира была без отделки, ключи от квартиры я получила на руки и показывала квартиру самостоятельно, не привлекая в процесс собственников.

Из документов нам потребуется: обновить справки формы 7, 9 и получить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из управляющей компании.

6. Работа с потенциальным покупателем.

Мы заключаем соглашение о намерении купить Объект и продать Объект. Документ ни к чему не обязывает ни одну из сторон. В нашем случае мы не можем заключить предварительный договор с задатком, чтобы подстраховаться на случай отказа покупателя от покупки, потому что у нас продавцы дети, а любые штрафные санкции касаемо детей в нашем случае невозможны. Тут необходимо сторонам сделки понимать – все зависит от ситуации и порядочности.

У нас нашелся не простой покупатель, а из города Нальчик (Кабардино-Балкарская республика). Как же провести сделку, когда покупатель далеко? Выбирал квартиру родственник покупателя, находящийся в Санкт-Петербурге, подписывал соглашении о намерении приобрести квартиру, вносил обеспечительный платеж тоже он. У покупателя была одобрена ипотека ПАО «Сбербанк». Наш объект находился в рекламе сайта «Дом клик», была получена скидка 0.3% для будущего покупателя с ипотекой ПАО «Сбербанк». Провести электронную регистрацию нельзя, так как у нас общая долевая собственность, и поэтому обязательна нотариальная форма договора. Нотариус удаленно не может удостоверить подписание документов, соответственно, покупателю придется прилететь в Санкт-Петербург.

Но есть и положительная часть сделки: мы подготовили все необходимые документы, проект нотариального договора согласовали в банке, покупатель заключил кредитный договор удаленно, деньги перечислялись через Центр безопасных расчетов, и на момент прилета покупателя к нотариусу наши продавцы уже видели, что деньги находятся на защищенном счете и в какой сумме. После подписания кредитного договора в течении двух дней покупатель прилетел в Санкт-Петербург, подписал нотариальный договор, мы все передали в МФЦ, и через 4 дня сделка была зарегистрирована. В альтернативном объекте выделяли доли путем дарения, так как маме там уже не нужно было выделять доли, папа подарил в студии общей площадью 24 м2 по ¼ доли двум деткам. Сделка продажи и дарения проходили одновременно. В МФЦ нужно обязательно указывать инспектору тот факт, что это одна связанная сделка из двух для того, чтобы указывали для регистратора номера пакетов принятия документов.

7. После получения документов с регистрации перехода права собственности в банк мы уже ничего не предоставляли. В сделках с использованием ЦНС выписка ЕГРН приходит автоматически, и в течение суток деньги переходят к продавцу.

Тут тоже есть момент, на который не все обращают внимание: банк не контролирует факт подписания Акта приема передачи. Если вы не акцентируете на этом внимание, деньги переведут без подписанного акта. Всегда требуйте в условиях перевода денежных средств указания: форму 9 и подписанный акт приема-передачи квартиры. Форма 9 должна быть без зарегистрированных лиц – в нашем случае дети были зарегистрированы по другому адресу, а если бы были зарегистрированы в продаваемом объекте, тогда нужно было бы дождаться регистрации, далее выписать детей и получить чистую форму 9.

Итог:

Сделка проведена. Все стороны остались довольны. Мне очень приятно, что мои знания и опыт пригодились, и я смогла помочь двум сторонам, так как покупатель был без агента, и я также решала его вопросы. Агент с одной стороны превращается в брокера, оказывающего услуги двум сторонам, и поэтому заинтересован в положительном исходе сделки, чего мне и удалось достичь».