Инвестиции в недвижимость. Стоит ли покупать сейчас?

Недвижимость всегда считалась одним из самых надежных объектов для инвестирования. Ценные бумаги, акции - все это «бумажки», которых по сути физически не существует, а квартира - вот она, из кирпича и бетона. К тому же динамика цен показывает, что в долгосрочной перспективе недвижимость продолжает дорожать. Льготные ставки на ипотеку активизировали рынок первичной недвижимости, но ответом на возросший спрос стало серьезное повышение цен застройщиками. Выгодно ли сейчас вкладываться в недвижимость? Будет ли обвал, который многие пророчат? Мы спросили у эксперта «Макромира» и руководителя отдела новостроек Краснодарского офиса Максима Медведюка.

Текущая ситуация

Весной этого года в условиях общей неопределенности и бушующей пандемии поддержать строительный рынок власти призвали льготную ипотеку. На первых порах это отлично сработало. Выросли объемы продаж на первичном рынке, взлетели и показатели выдачи ипотечных кредитов по сравнению с тем же периодом прошлых лет. Но в ситуации ажиотажного спроса ответом со стороны застройщиков стало серьезное повышение цен. По некоторым регионам и объектам рост стоимости квадратного метра составил до 30-40%. По признанию представителей ЦБ РФ такое повышение цен почти полностью нивелирует выгоду от льготной ипотеки.

Более того, многие эксперты прогнозируют «коррекционную» рыночную волну, которая собьет уровень цен на недвижимость. Так значит все, покупать уже не выгодно?

Немного об истории

Несколько лет назад инвестиции в недвижимость давали очень высокий процент доходности. Был период, когда за 2 года стоимость метра росла на 300%. Сейчас цифры гораздо скромнее - 10-15% годовых. Что, кстати, все равно выше 4-5% на банковском депозите.

В 2010-х выгодной была покупка недвижимости на стадии котлована с дальнейшей перепродажей после сдачи объекта. Цена квартир на старте была существенно ниже, чем после завершения строительства. Но сейчас эта схема уже не столь актуальна. На рынке теперь действуют новые правила игры. Если раньше за счет низких цен на старте застройщики привлекали капитал и могли его использовать в своих целях (не всегда для строительства конкретного объекта, что и привело к кризису 2008 года). То теперь взаиморасчеты с клиентами осуществляются через эскроу-счета и застройщик получает эти средства только после завершения строительства. А значит низкие цены на старте - уже не выгодная для застройщика модель работы.

Инвестировать в недвижимость, чтобы сдавать

Интересный для многих формат инвестиций. Купить квартиру (пусть даже в ипотеку) и сдавать ее, покрывая из этих средств кредит. В перспективе вы получаете квартиру, которая сама себя купила, еще и приносит доход. Здесь нужно понимать, что рынок аренды, как долгосрочной, так и посуточной просел под влиянием пандемии и до сих пор до конца не восстановился. Это означает, что доходность недвижимости также упала.

Однако, здесь крайне важен правильный выбор объекта. Для многих важным является тот факт, что при инвестициях в недвижимость у вас остается собственность, которой в дальнейшем вы можете распоряжаться по своему усмотрению: сдавать, продавать.

Альтернативные варианты

Инвестиции в коммерческую недвижимость. В докоронавирусные времена доходность таких инвестиций была выше вложений в жилые объекты. Да и срок окупаемости был гораздо меньше. Но в период пандемии и самоизоляции возникли проблемы - многие арендаторы не смогли оплатить аренду. Ситуация до сих пор не восстановилась: некоторые помещения все еще пустуют, а эксперты не обещают нам пока ослабления мер.

Иностранная недвижимость как объект инвестиций тоже была очень привлекательна в последнее десятилетие. Во-первых, иметь свой дом или квартиру в другой стране было удобно, особенно где-нибудь у моря. Во-вторых, это была по сути инвестиция в валюту, которая показывала неплохую доходность, особенно с учетом регулярного падения рубля. Но сейчас зарубежный рынок для инвестиций не столь популярен: пандемия показала, что он не так надежен как хотелось бы, да и политическая ситуация весьма нестабильна.

Так стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость или нет? Мы спросили у эксперта «МАКРОМИР | Краснодар», знающего все об инвестициях в недвижимость, Максима Медведюка!

«Изначально, давайте разберемся: кто такой инвестор?

Человек, который задает вопросы: «В каком ЖК мы приобретаем квартиры, на каком этаже, куда окна смотрят и т.д.» - это спекулянт. Он выполняет тот же функционал, что риэлтор, только задействует собственные средства. Задавая эти вопросы, он примеряет квартиру на себя, т.е. он уже мыслит о том, что возможно ее не получится продать и придется в ней жить. Он не рассматривает с вами перепродажу объекта.

Реальный же инвестор задает лишь 2 вопроса: «Сколько денег он заработает и через какой срок он получит их на руки?». Его не интересует ничего, кроме денег. Он делегирует вам всю работу. Он знает, сколько стоит его время.

Что касается недвижимости в Краснодарском крае, то инвестиционная привлекательность на сегодняшний день составляет 10-15% годовых. Да, можно заработать точечно на каких-то предложениях чуть больше, но если мы говорим об инвесторах на потоке, от 10 млн + , то это 10-15% годовых. И нет ничего плохого в этих процентах. Тот, кто быстрее перестроится с 2019-ого на 2020-й, а уже и на 2021-й год, и будет доносить своим клиентам, что 10-15% годовых в нынешних условиях это хорошо, тот и будет зарабатывать. А где вы заработаете больше? Банк? - 5%. Фондовый рынок? - Я желаю вам удачи :)

Поймите, приобрести недвижимость — дело не трудное. Сложнее найти эксперта, кто реализует после сдачи ваш объект. Человек должен работать в этом районе, все его клиенты интересуются только этим районом, его знают все, начиная от уборщика и заканчивая директором школы в данном районе. Лишь с таким человеком вы реализуете объект в максимально быстрые сроки и по максимально высокой цене.

Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то пандемия показала, что при наступлении апокалипсиса в «живых» остается только коммерция под товары первой необходимости и аптеки.

Ну и завершим арендой жилой недвижимости. Тут придется сесть с ручкой и листочком и просчитать доходы и расходы. Прибыль при собственной квартире составит порядка 6-7%, а при квартире в ипотеку - вы окажитесь в убытке, так как помимо процентов в банк, вам в нагрузку идет налог на имущество, налог арендодателя, амортизация квартиры, страхование жилья. Стоит ли эта игра свеч — решать вам.

Подведем итоги. Наш основной вопрос: стоит ли сейчас инвестировать? Выгодно ли это? Ответ: да. Даже с уменьшением инвестиционной привлекательности (в сравнении с прошлыми периодами), недвижимость все равно дает больше, чем альтернативные варианты (вроде депозитов). Грамотные инвесторы это понимают и инвестируют. Главное - выбирать не просто риэлтора, а эксперта по инвестициям, который не только поможет выгодно купить, но гарантирует вам выгодную продажу в дальнейшем».

Задумались об инвестициях в недвижимость? Но все вокруг твердят, что это «уже не выгодно»? Не доверяйте слухам, советуйтесь с экспертами!