Как долго продержится строительный рынок?

Каждый собственник и покупатель, выходя на рынок недвижимости задается вопросом: а безопасно ли сейчас продавать или покупать? По статистике рынок недвижимости сейчас активно растет: увеличилось количество сделок, те, у кого есть возможность, активно покупают и инвестируют свои накопления в «твердую валюту» - недвижимость. Но что на самом деле происходит на рынке недвижимости и, главное, что будет дальше? Мы спросили у эксперта «Макромира» Марины Петровой. Но обо всем по порядку!

Что поддерживает рынок сейчас?

С началом эпидемии коронавируса и без того сложная экономическая ситуация стала еще больше ухудшаться. Зная, что снижение покупательской способности может сильно ударить по строительной отрасли, государство призвало на его поддержку льготные ипотечные кредиты. И это сработало! Спрос на квадратные метры очень сильно вырос. По статистике спрос на недвижимость в этом году выше на целых 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И все это не смотря на сложную экономическую обстановку и бушующую пандемию, которые никуда не делись.

Что еще поддержало рынок? ЦБ РФ снизил ставку рефинансирования до исторического минимума. Вклады в банках почти не приносят дохода, поэтому многие люди рассматривают покупку недвижимости как вариант для сохранения собственных средств. А еще низкая ставка ЦБ делает более доступными как ипотечные, так и потребительские кредиты. К примеру базовая ставка по ипотеке (без господдержки) сейчас находится на уровне 8% для новостроек и вторички.

Долго ли продлится спрос?

Этот вопрос беспокоит многих. Льготная ипотека продлена до середины 2021 года и ожидается, что спрос будет сохраняться. Действительно, пока условия для покупки выгодные, люди будут покупают недвижимость. Но ведь рано или поздно настанет момент, когда спрос будет удовлетворен. И что тогда?

Опыт ипотечного кризиса 2008-2009 года в Америке показал, что чрезмерное улучшение условий ипотеки для стимуляции спроса - это «мыльный пузырь», который привлечет на рынок «дефолтных покупателей», покупающих квартиры не имея ни доходов, ни денег.

Да и цены неумолимо ползут вверх. Стоимость квадратного метра с момента введения программы льготной ипотеки уже выросла в каких-то регионах на 10-15%, а где-то и на все 30%. Получается, что покупать сейчас уже не так выгодно, даже на условии низких процентов по кредиту.

Что же ждет первичный рынок недвижимости в ближайшем будущем? Ждать ли нам обвала или рост продолжится?

Мы спросили у эксперта «Макромира» Марины Петровой.

«Делать долгосрочные прогнозы в нашей стране - дело совершенно неблагодарное. Если раньше было все более-менее понятно, то сейчас новые законы принимаются гораздо быстрее. Никогда не знаешь, какие именно условия будут изменены на законодательном уровне, а ведь именно условия определяют дальнейшее развитие. Например, во время пандемии практически всем было понятно, что кризис в сфере недвижимости, в том числе ипотечный, неизбежен. На это указывало и то, что многие потеряли доход, а некоторые и работу, все были напуганы неизвестными перспективами связанными с коронавирусом.

Именно тогда можно было прогнозировать повторение кризиса 2008 - 2009 года, когда увеличилось количество просроченных ипотечных кредитов и получить новую ипотеку было практически невозможно, да и мало кому это было нужно. Последствием этого стало наводнение рынка недвижимости квартирами с невыплаченной ипотекой, которое вкупе с отсутствием платежеспособного спроса потянуло цены на недвижимость далеко вниз. Нечто похожее могло произойти и в этом году. Но всё изменила программа льготной ипотеки, которая была утверждена в мае 2020 года для спасения застройщиков. Если бы государство не стало спасать застройщиков, описанный выше сценарий легко мог бы осуществиться.

Принятый закон о переходе на эскроу-счета существенно поднял цены на новостройки, поскольку застройщики теперь вынуждены строить дома за счет своих оборотных средств, либо использовать проектное финансирование банков, которое стоит денег. Все эти затраты повлияли на стоимость новых проектов. Поскольку далеко не все застройщики соответствуют критериям для получения проектного финансирования, с рынка уходят те, у которых в портфеле небольшой объем проектов. На рынке останутся только крупные застройщики, которые и будут далее определять ценовую политику, в которой, кстати, пока не видно снижения стоимости квадратного метра. Да и на начальном этапе застройщикам становится всё более невыгодным производить старты продаж по низким ценам, чтобы получить средства дольщиков на их строительство. В связи с этим стартовые цены также существенно повышаются, а тенденция которая прослеживается сейчас - и вовсе продажа застройщиками уже готовых объектов либо объектов в домах на завершающей стадии готовности по соответствующим ценам.

Ажиотаж вокруг снижения ключевой ставки, а с нею и снижения процентов по вкладам также вынудил вкладчиков пересмотреть свои предпочтения и многие клиенты банков переместили свои средства в недвижимость. Но ведь не у всех хватало средств сбережений, чтобы приобрести новостройку и полностью произвести за неё расчет, а ещё и ипотечные ставки так и манят к себе даже тех, кто не планировал покупку недвижимости. Так часть вкладчиков превратилась в ипотечных заемщиков, тем самым также подогревая спрос на рынке новостроек.

И что в итоге: новостройки раскупаются как горячие пирожки, к ним потихоньку подтягивается ликвидная вторичная недвижимость, поскольку цена квадратного метра в новостройке в некоторых проектах существенно выше, чем в готовых домах. А мотивация к покупке тоже разная - есть множество покупателей, предпочитающих не ждать 1-2 года окончания строительства, а заселиться уже в готовое жилье. Поэтому рынок вторичной недвижимости тоже ожил и показывает уверенный рост цен, да мало того, ликвидные квартиры сейчас уже в дефиците. А платежеспособный (даже с учетом использования ипотеки) спрос рождает предложение по повышенным ценам.

А что же будет тогда, когда весь спрос будет удовлетворен?

Ничего особенного не произойдет, ведь спрос полностью никогда не будет удовлетворен, жизнь идет своим чередом, квартиры продаются, покупаются, наследуются, дарятся, меняются… Люди рождаются, женятся, разводятся, умирают, переселяются из региона в регион... Круговорот объектов и субъектов рынка недвижимости не прекращается, а значит, что возможны лишь ценовые колебания в ту или иную сторону. А вот предположить, что именно произойдёт дальше - вполне возможно.

При сегодняшних ставках по ипотеке на новостройки и на вторичное жилье, тем более при условии продления программы господдержки до июля 2021 года, вполне можно ожидать дальнейшего роста цен на недвижимость, как на первичку, так и на новую вторичку. Маловероятно от застройщиков ожидать снижения цен, тем более что сейчас наблюдается дефицит ликвидных предложений на первичном рынке в сегменте массового жилья (ранее эконом-класса). Переуступки тоже не отстают, хотя цены на эти квартиры ниже по тем или иным причинам.

Внедрение банками программ по выкупу ипотечных квартир из-под залога путем предоставления займов на погашение кредита покупателю также помогут не допустить увеличения выхода на рынок объема квартир, по которым заемщикам трудно оплачивать ипотечный кредит и они могут их продать более удобным способом, нежели ранее, когда приходилось предоставлять дисконт на цену таких квартир. Уверена, что эта программа выведена в продукты банков абсолютно своевременно.

Принятие законопроекта о безналоговых сроках владения квартирой, купленной по договору долевого участия не с даты оформления собственности на нее, а с даты регистрации договора долевого участия и полной ее оплаты позволит увеличить оборот объектов недвижимости на рынке за счет того, что фактически между заключением договора долевого участия на начальном этапе строительства и оформлением собственности проходит период в 2,5 - 3,5 года и по сути нужно чтобы еще 1,5 - 2,5 года (вместо фактически 5 лет ранее) квартира находилась в собственности для ее продажи без оплаты налога на доход. Кроме того, эта мера также позволит вернуться на рынок «инвесторам», которые выбывали с рынка именно из-за этой составляющей.

Резюмируя все вышесказанное, меры поддержки в виде принимаемых законопроектов вполне могут помочь избежать коллапса на рынке недвижимости, поэтому снижение цен на первичную недвижимость в среднесрочной перспективе 1-2 лет маловероятно, а вот повышение цен вполне может произойти в среднем на 10 - 20 %. Будем наблюдать за ситуацией и рекомендовать людям, которые хотят решать жилищный вопрос, не откладывать его в дальние планы, а воспользоваться сегодняшней ситуацией для наиболее выгодного его решения».

Хотите решить жилищный вопрос, но не знаете, стоит ли это делать сейчас? Не действуйте на авось, а обратитесь к экспертам рынка недвижимости — партнерам «Макромира»!